Po co sprzedawać i kupować mieszkanie za tę samą cenę?

O interpretację podatkową można wystąpić, aby dowiedzieć się o konsekwencje podatkowe prowadzonych działań, ale także i wtedy, kiedy dopiero planuje się jakieś przedsięwzięcie. Tak zrobił podatnik, który chce sprzedać mieszkanie tak, aby na nim nie zarobić.

Jak nie ma dochodu, to nie ma podatku
Odziedziczył on mieszkanie po rodzicach. Jak poinformował, sprzedał nieruchomość za 400 tys. zł. Teraz zastanawia się nad tym, jak te pieniądze ulokować. Jak poinformował izbę skarbową, planuje zakup dwóch innych mieszkań – na jedno zamierza wydać 200 tys. zł, zaś drugie chce kupić za 300 tys. zł.

I tutaj robi się ciekawie, bo pytanie, jakie zadał izbie skarbowej, dotyczyło ciągu dalszego transakcji związanej z drugim mieszkaniem. Mianowicie podatnik nowe mieszkanie zamierzał szybko sprzedać – i to za cenę 300 tys. zł. Chciał się tylko dowiedzieć, czy jeśli cena sprzedaży będzie równa cenie zakupu, to powstanie dochód.

Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 20 września 2016 r. (sygnatura IBPB-2-2/4511-624/16-2/AK) przyznała podatnikowi rację. Zgodnie z przepisami, opodatkowaniu (przy zbyciu mieszkania posiadanego krócej niż 5 lat) podlega dochód. Dochód zaś jest różnicą między ceną zapłaconą a ceną uzyskaną, pomniejszoną o koszty transakcyjne oraz ewentualne wydatki na ulepszenie lokalu (np. remont czy rozbudowę). Jeśli więc podatnik nie uzyska dochodu, nie będzie podatku.

Nie chodzi o zysk, ale o podatek?
Najciekawsze w pytaniu podatnika jest to, dlaczego zamierza sprzedawać kupione mieszkanie po cenie zakupu? Wydawałoby się, że tego typu transakcje prowadzi się dla zysku.

Odpowiedź na to pytanie może tkwić w tym, skąd podatnik wziął pieniądze na zakupy. Z wniosku wynika, że odziedziczył je po rodzicach. We wniosku nie ma słowa o tym, jak długo mieszkanie po rodzicach było w posiadaniu podatnika. Jeśli dłużej niż 5 lat, wówczas cała operacja nadal nie ma sensu. Jeśli jednak sprzedaży dokonał tuż po wejściu w posiadanie, to transakcja nagle okazuje się całkiem racjonalna.

Przepisy mówią, że jeśli podatnik dokona sprzedaży mieszkania w okresie krótszym niż pięć lat od nabycia (również w spadku), wtedy musi zapłacić podatek od dochodu. Jako że koszt nabycia przy dziedziczeniu wynosi praktycznie 0 zł, to podatnik musiałby zapłacić podatek od całej kwoty 400 tys. Ratunkiem jest wydanie uzyskanych pieniędzy na cele mieszkaniowe podatnika. Taki zakup musi nastąpić w ciągu 2 lat od końca roku, w którym nastąpiło zbycie.
Być może podatnik właśnie tego podatku próbował uniknąć, stąd zakup mieszkań. Po ich dokonaniu podatnik mógłby udokumentować przed fiskusem, że zrealizował warunek konieczny do skorzystania ze zwolnienia z podatku. Fakt, że dokonał zakupu dwóch mieszkań, nie uniemożliwia uznania przez fiskusa, że oba zostały kupione na własne potrzeby mieszkaniowe. Jest wiele interpretacji, w których fiskus zgadzał się na zakup dwóch mieszkań, np. na potrzeby dzieci albo rodziców mieszkających z podatnikiem.

Zaoszczędzi 40 tys. zł czy nie?
Ile mógłby zyskać na takiej operacji podatnik? Z grubsza licząc, ok. 45 tys. zł. Mieszkanie ma wprawdzie kosztować 300 tys. zł, ale ze sprzedaży lokalu po rodzicach pochodzi 200 tys. zł (pozostałe 200 tys. zł zostało wydane na pierwsze mieszkanie). Podatek od takiej kwoty – przy założeniu, że podatnik nie ma innych dochodów – wyniósłby ponad 51 tys. zł. Tymczasem koszty nabycia mieszkania można by zamknąć w kwocie ok. 6 tys. zł. Nawet jeśli zapłaci także koszty związane ze sprzedażą, nadal oszczędność wynosi blisko 40 tys. zł

Nie jest pewne, czy mu się uda zaoszczędzić. Urzędnik, który sporządzał wykładnię, zwrócił uwagę, że choć nie będzie dochodu, to jednak sprzedawca musi złożyć odpowiednią deklarację w urzędzie skarbowym (PIT39), na którym wykaże dochód, jego brak lub stratę. Innymi słowy fiskus dowie się o szybkiej sprzedaży mieszkania. Całkiem możliwe więc, że sprawa zakończy się postępowaniem organów skarbowych.

Marek Siudaj, Tax Care