Polska atrakcyjnym rynkiem nieruchomości komercyjnych. Stopy zwrotu wynoszą 10 proc.

– Polska od dawna jest bardzo atrakcyjnym rynkiem nieruchomości – ocenia Anna Duchnowska, prezes polskiego biura firmy inwestycyjnej Invesco Real Estate (IRE). – To branża, która w ogóle, długofalowo, najlepiej opiera się kryzysom. Wystarczy spojrzeć na Polskę, szczególnie Warszawę i stopy kapitalizacji.

Jak wynika z ostatniego raportu Narodowego Banku Polskiego (NBP) w pierwszym kwartale tego roku wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła 500 mln euro. Stopy zwrotu w Warszawie, gdzie odbywa się najwięcej transakcji, spadły natomiast do 5,5 proc., poziomu niższego niż podczas boomu w 2007 r. Dochód z inwestycji w nieruchomości biurowe jest jednak najczęściej porównywany z przychodami z obligacji skarbowych. W takim kontekście, jak twierdzą eksperci, nieruchomość komercyjna w Polsce wciąż przynosi stosunkowo wysokie dochody.

– Jeżeli porównamy to ze stopami kapitalizacji na przykład w Londynie czy Monachium, gdzie trzeba zapłacić około trzech proc. czy nawet mniej, to jest to nadal bardzo atrakcyjny zwrot – przekonuje Anna Duchnowska. – Polska jest rynkiem bezpiecznym, członkiem Unii Europejskiej i NATO. Jedynym negatywnym czynnikiem jest to, że nie znajduje się w strefie euro, a cały, krajowy rynek nieruchomości opiera się o tą właśnie walutę.

W najbliższym czasie jednak, jak prognozuje Anna Duchnowska, można spodziewać się zmniejszenia stóp zwrotu z tego rodzaju inwestycji, zarówno w Polsce, jak i całej Europie.

– Myślę jednak, że nie będzie ona już tak dramatyczna, jak w ostatnich latach, choć nadal dochody będą trochę spadać – uważa Anna Duchnowska. – Natomiast sądzę, że w Polsce zatrzyma się to na poziomie około pięciu proc. przynajmniej na najbliższe dwa lata. Nie wiem co stanie się później.

Na atrakcyjność inwestycji w nieruchomości komercyjne wpływa także poziom stóp procentowych wyznaczanych przez banki centralne i związane z nimi oprocentowanie kredytów. W najbliższym czasie, jak prognozują eksperci, cena kapitału w Polsce pozostanie raczej stabilna. Wobec podjęcia decyzji o wyjściu z Unii Europejskiej przez Wielką Brytanię nie wiadomo jakie decyzje podejmie Europejski Bank Centralny amerykański Fed. W Stanach Zjednoczonych analitycy spodziewają się raczej podwyżki, chociaż odbędzie się ona później niż sądzono a jej skala będzie mniejsza.

– Pięcioprocentowych zwrotów inwestor może się spodziewać, jeżeli nie finansuje się kredytem bankowym – zastrzega Anna Duchnowska. – Jeżeli do tego dołożymy pożyczkę, która dzisiaj jest bardzo nisko oprocentowana, to stopy zwrotu dla nieruchomości typu Prime mogą przekraczać 6-7 proc., a tych nie z pierwszej ligi oscylować nawet wokół 10 proc. Nie mówię przy tym, oczywiście, o kapitale oportunistycznym, który szuka ciekawszych zwrotów i inwestycji. Chodzi o inwestorów korowych czyli bezpiecznych, takich jak my.

Jak informuje NBP w pierwszym kwartale bieżącego roku czynsze transakcyjne dla powierzchni biurowych klasy A w stolicy lekko spadały i ostatecznie wyniosły średnio około 23 euro za mkw. miesięcznie. W przypadku klasy B kontynuowały trend spadkowy, natomiast rosły w dziesięciu mniejszych miejscowościach.

Stopa pustostanów wzrosła przy tym z 12 proc. do ok. 14 proc. Wynikało to jednak, jak twierdzą analitycy NBP, głównie z przesunięcia zakończenia niektórych inwestycji. Ich zdaniem oddawanie dalszych budynków do użytku w Warszawie przy stabilnym popycie może jednak znowu podnieść ilość pustostanów.