Prawo budowlane w Polsce to prawdziwy busz przepisów

Każdy, kto chociaż raz pomyślał o budowie wie, że prawo budowlane w Polsce to prawdziwy busz przepisów. Ustawa o prawie budowlanym, od jej uchwalenia w 1994 roku była tak często zmieniana, że w następstwie powstał chaos. Nie od dziś wiadomo, że z chaosu rodzą się rzeczy wielkie. Tym razem ma to być pierwszy polski kodeks budowlany.

Awans ustawy prawo budowlane do rangi kodeksu sprawi, że nie będzie już potrzeby analizowania kilkunastu ustaw i kilkudziesięciu rozporządzeń. Inwestorzy otrzymają jeden wszechstronny akt prawny - kodeks budowlany.

Zawiadomienie zamiast pozwolenia

Na efekty prac Komisji Kodyfikacyjnej czyli prawo budowlane w randze kodeksu musimy poczekać do 2015 roku. Na razie inwestorom musi wystarczyć przyjęcie rządowego projektu zmian prawa budowlanego, a w nim skrócenie procedur budowlanych i ograniczenie dokumentacji. Ważnym novum jest tzw. zgoda milcząca - oznacza, iż inwestor może ruszyć z robotami już po upływie 30 dni od złożenia we właściwym urzędzie zawiadomienia o budowie domu jednorodzinnego wraz z uproszczonym projektem budowlanym. Nie będzie trzeba czekać na pozwolenie na budowę. Uzyskanie takiego pozwolenia będzie konieczne tylko w przypadku budowy obiektów przemysłowych. Ale i w tych przypadkach, procedury zostały uproszczone. Ustawa rozszerzyła też katalog obiektów, które będą mogły być użytkowane na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Urząd mówi: nie

Brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę nie oznacza jednak samowoli budowlanej. Ustawa daje władnym w naszej budowie organom 30 dni na wyrażenie sprzeciwu co do zawiadomienia o budowie. Podstawą sprzeciwu mogą być założenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy oraz stanowisko naszych sąsiadów. Brak wyrażenia sprzeciwu w ustawowym terminie oznacza milczącą zgodę, a więc możliwość rozpoczęcia budowy.

Ekologia górą

Ważną dla inwestorów zmianą są obowiązujące od maja 2013 przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Kierując się nadrzędnością środowiska, ustawa ta zwiększyła ochronę użytków rolnych klas I–III, położnych w obrębie miast. „Odrolnienie” tych gruntów, obecnie wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Nie ma już znaczenia, czy działka jest duża, czy też mała. Konkludując, popularne wśród inwestorów podziały działek nie przyniosą już żadnego skutku prawnego.

Wymogi formalne

Pod rządami zmienionej ustawy nie ma już wątpliwości kto jest uprawnionym do złożenia wniosku o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne. Wniosek taki może złożyć wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Nie mają takiego uprawnienia właściciel ani użytkownik wieczysty nieruchomości, której przeznaczenie ma ulec zmianie.

Po uzyskaniu zgody na zmianę sposobu przeznaczenia gruntu, stosowny wpis będzie ujawniony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Inwestor musi jeszcze uzyskać decyzję o wyłączeniu terenu z produkcji rolnej. Dopiero ta decyzja będzie podstawą zmiany wpisu w ewidencji gruntów, a więc potwierdzeniem, że teren jest inwestycyjny i w tym momencie będzie można rozpocząć budowę.

Kodyfikacja prawa budowlanego to świetny pomysł. W praktyce okaże się czy nowe przepisy konkretyzujące ochronę środowiska wpłyną tylko na wzrost cen gruntów, czy też ograniczą niepohamowane apetyty niektórych deweloperów inwestowania na terenach rekreacyjnych.

autor:
Kancelaria Prawna Skarbiec