Najlepsze kredyty hipoteczne: PKO bierze wszystko

Największy polski bank w pierwszym kwartale 2010 roku sprzedał kredyty hipoteczne za ponad 2,9 mld zł i jest zdecydowanym liderem rynku. Za ilością idzie jakość – w rankingu kredytów złotowych PKO otrzymało 8,9 pkt na 10 możliwych, a kredytów w euro 7,9 pkt (na 10 możliwych). To pozwoliło mu na zajęcie pierwszego miejsca w obu zestawieniach.

Nie bez wpływu na kształt rankingu były właśnie wyniki sprzedażowe, bo oprócz standardowych parametrów czyli prowizji, marży, maksymalnego LTV, zdolności kredytowej, itd. – uwzględniliśmy rzeczywistą dostępność kredytów w danym banku. W tym celu zapytaliśmy poszczególne instytucje o wielkość sprzedaży kredytów w pierwszym kwartale 2010 roku. Celem tego zabiegu było zdeprecjonowanie wirtualnych ofert – atrakcyjnych propozycji kredytów, które mało kto może otrzymać.

Dla wielu klientów najważniejszą częścią oferty kredytu hipotecznego jest marża. I mają sporo racji, bo to ona decyduje o wysokości raty (na stopy procentowe ani klient ani bank nie mają bezpośredniego wpływu), a raz wpisana do umowy pozostaje niezmienna przez cały okres jej trwania. Ten z kolei może wynosić nawet 50 lat (w Aliorze, BOŚ i Getin Noble Banku dla kredytu złotowego). Na najkrótszy maksymalny okres pożyczą m.in. Bank Zachodni WBK, Deutsche Bank PBC, HSBC Polska i Raiffeisen Bank Polska – 30 lat.

Dla potrzeb rankingu pod uwagę wzięliśmy hipotetyczną rodzinę 2+1 z Warszawy o dochodach 6 tys. zł netto. Rodzina ta chce kupić mieszkanie za 300 tys. zł, a ma 10 proc. wkładu własnego. Z tego powodu w zestawieniu kredytów w euro nie znalazły się oferty Banku BPH, Banku Pekao, Banku Zachodniego WBK, Nordea Banku Polska, Kredyt Banku i Polbanku EFG – banki te wymagają bowiem wyższego wkładu własnego.

Najniższą standardową (przy czym standardowa to taka, która jest oferowana klientowi, który zgodzi się założyć w danym banku konto, zadeklaruje przelewanie na nie pensji i weźmie kartę kredytową) marżę naszej modelowej rodzinie zaoferuje Bank Zachodni WBK – 1,35 pkt proc. To oferta dużo lepsza od konkurencji. Ale za to musimy liczyć się z bardzo wysoką, bo aż 3,5-proc. prowizją – to z kolei jedna z najwyższych stawek na rynku. Dotychczas warunkiem do skorzystania z promocyjnej marży było założenie któregoś z prestiżowych kont (kosztujących miesięcznie 15 lub 50 zł). W kwietniu bank wprowadził jednak zmiany i wystarczy skorzystać z tańszego Konta Wydajesz&Zarabiasz lub rachunku dla kobiet Na Obcasach. Warto przy tym dodać, że nie każdy klient otrzyma taką ofertę – BZ WBK ma swój wewnętrzny scoring, czyli system oceny wiarygodności kredytowej klientów, i to bank po przeanalizowaniu wniosku klienta decyduje czy zechce udzielić kredytu na tak atrakcyjnych warunkach.

Stawianie na „uproduktawianie” klienta stało się ostatnio w bankach modne. Zaciągając kredyt hipoteczny otrzymamy propozycję założenia konta, wzięcia karty kredytowej i zainwestowania w produkt regularnego oszczędzania. W zależności od banku opłacalność takiej operacji może być większa lub mniejsza, warto jednak wiedzieć o istniejących rozwiązaniach, bo dzięki obniżkom marży, każdego miesiąca płacić będziemy niższą ratę.

Niektóre banki wręcz celowo obniżają atrakcyjność standardowej oferty, skłaniając chętnych na kredyt do bliższego związku z bankiem. mBank i MultiBank w standardzie mają bardzo wysokie marże (6 pkt proc. dla euro i 4 pkt proc. dla złotego), ale jeśli klient zgodzi się na „uproduktowienie”, wygląda to znacznie lepiej (3 pkt proc. dla euro i 2 pkt proc. dla złotego).

Dla kredytów w euro marże są oczywiście wyższe, trudno otrzymać kredyt z marżą poniżej 2,5, przy LTV równym 90 proc. jedynym bankiem jest tu DnB Nord (marża 2,2 pkt proc.). Dużym plusem jego oferty jest też brak prowizji, odstrasza za to bardzo wysoki spread (ponad 8,5 proc.). PKO BP, zwycięzca rankingu, oferuje marżę na poziomie 2,64 pkt proc. lub 2,2 pkt proc., jeśli klient zdecyduje się na pakiet produktów obejmujący m.in. rachunek Aurum (15 zł miesięcznie).

Szukając kredytu warto zwrócić uwagę na maksymalne możliwe LTV (Loan to Value – stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia). W złotych 10-proc. wkładu własnego nadal wymagają BNP Paribas Fortis, Polbank EFG, DnB Nord, Citi Handlowy, HSBC Polska i ING Bank Polska. BZ WBK i Pekao w kredytach w euro wymagają aż 30-proc. wkładu własnego. Ale np. w BZ WBK możemy w zamian za to otrzymać atrakcyjną marżę w wysokości 2,5 pkt proc.

Przy kredycie walutowym, szczególnie na budowę domu, ważnym parametrem jest rodzaj kredytu: denominowany lub indeksowany. W obecnej sytuacji (niepewności na rynkach walutowych) lepszy jest ten drugi, bo gwarantuje klientowi wypłatę kredytu w złotych w takiej wysokości, w jakiej wnioskował. W przypadku kredytu denominowanego wartości te mogą się rozminąć, a jeśli budujemy dom i kredyt otrzymujemy w transzach – jest to niemal pewne.

Wiele osób spłaca kredyt hipoteczny przed datą jego zapadalności, zatem zwrócą uwagę na prowizję żądaną przez banki za taką operację. Bank Pocztowy, Bank Zachodni WBK, mBank i MultiBank nie pobiorą za to ani złotówki, ale już w Euro Banku przez pierwsze trzy lata zapłacimy 3 proc., dopiero potem jest to operacja bezpłatna. Granica trzech (czasami pięciu) lat jest na rynku standardem. Tylko kilka banków (Bank Pekao, Kredyt Bank, PKO BP i Polbank) pobiera tę prowizję do końca trwania kredytu.

Rynek kredytów hipotecznych jest obecnie w fazie wzrostu i zmienia się bardzo dynamicznie. Stąd warto monitorować np. pojawiające się promocje. W jednej z ostatnich (pojawiła się po zebraniu danych do rankingu stąd jej brak w tabeli), nazwanej „Słoneczną hipoteką”, Allianz Bank oferuje w złotych marżę równą 1,5 pkt proc. dla kredytów z wkładem własnym mniejszym niż 20 proc. Warunkiem otrzymania promocyjnej oferty jest założenie konta, aktywne z niego korzystanie oraz wykupienie polisy na życie w TUiR Allianz.

Marcin Krasoń, Open Finance