Uwaga na ceny na rynku nieruchomości

Dobry indeks cen powinien mierzyć zmianę poziomu cen określonej grupy towarów i usług w danym czasie. Konstruowanie indeksów cen nieruchomości stwarza jednak bardzo dużo problemów. Po pierwsze nie ma dwóch identycznych mieszkań czy domów. Po drugie zasób nieruchomości wystawionych na sprzedaż stale się zmienia, zarówno pod względem jakościowym, jak i ilościowym. Po trzecie obserwacja zmiany ceny nieruchomości jest trudna, gdyż cena ujawnia się dopiero w momencie sprzedaży. Po czwarte transakcje na rynku nieruchomości są bardzo rzadkie w stosunku do obrotu towarami powszechnego użytku. 

Suche dane wymagają oczyszczenia

Aby więc uzyskać dane do obliczenia wskaźnika cenowego należałoby je najpierw oczyścić z wpływu takich czynników, jak: zmieniający się udział poszczególnych typów budownictwa, zmieniający się udział mieszkań o określonym standardzie, zmieniająca się przeciętna powierzchnia sprzedawanych mieszkań czy w przypadku wskaźników dla miast zmieniający się udział w podaży poszczególnych dzielnic. To dosyć trudne zadanie, które wymaga dysponowania bogatą bazą danych. Dlatego wiarygodne indeksy cen nieruchomości są dostępne tylko na dojrzałych i płynnych rynkach.

Indeksy cen nieruchomości mogą być konstruowane na podstawie:

•    Cen transakcyjnych
•    Cen ofertowych
•    Wartości katastralnych (podstawa do naliczenia podatku katastralnego liczonego od wartości nieruchomości)
•    Wycen nieruchomości przez rzeczoznawców (np. potrzeby zabezpieczenia kredytów)
•    Badań ankietowych

Opieranie się na każdej z tych baz danych ma swoje wady i zalety. W przypadku cen transakcyjnych zaletą jest to, że najlepiej oddają one rynkową wartość nieruchomości, zwłaszcza, gdy pochodzą z aktów notarialnych. Po stronie wad należy wymienić z kolei ich historyczny charakter (cena mogła być ustalona na wiele miesięcy przed zawarciem transakcji), dosyć ograniczoną dostępność danych, możliwość ich zafałszowania (np. dla celu obniżki podatku) czy wreszcie to, że pojedyncza nieruchomość zwykle dopiero po dość długim czasie jest przedmiotem ponownego obrotu.

Korekta danych może pomóc

Indeksy cen nieruchomości mogą mieć postać prostych średnich arytmetycznych (lub mediany), bądź bardziej skomplikowanych wzorów matematycznych. Wadą pierwszych z nich jest to, że nie uwzględniają zmian w strukturze nieruchomości (rodzaj budownictwa, standard wykończenia, powierzchnia), co powoduje, że indeksy mogą podlegać dużym zaburzeniom w badanych okresach. Częściowo problem ten może rozwiązać poprzez posługiwanie się średnią ważoną, tzn. korygowanie uzyskanej średniej o liczebność nieruchomości o określonych cechach. Pozwala to uniknąć zaburzeń wskaźnika z powodu zmian w strukturze oferowanych nieruchomości np. z miesiąca na miesiąc czy z kwartału na kwartał. Wymaga to jednak posiadania szczegółowej bazy danych o nieruchomościach.

Ceny ofertowe znacznie wyższe od transakcyjnych

Sprawdziliśmy, jakie są obecnie różnice między cenami transakcyjnymi i ofertowymi w wybranych miastach. Dane pochodzą z okresu marzec-maj br. Ceny transakcyjne dotyczą transakcji zawartych w tym okresie, z kolei ceny ofertowe - ofert obecnych w bazie Home Broker w tym samym czasie. W przypadku Poznania ceny ofertowe i transakcyjne prawie się nie różnią, ale w trzech pozostałych miastach te pierwsze są sporo wyższe. W Krakowie różnica wynosi aż 24%.

W kolejnym kroku skorygowaliśmy ceny ofertowe o strukturę budownictwa (udział wielkiej płyty, budynków z cegły oddanych do 2000 r., nowego budownictwa od 2000 r.) właściwą dla cen transakcyjnych, aby przynajmniej częściowo wyeliminować różnice w strukturze podaży. Skorygowane ceny ofertowe są niższe od „zwykłych” w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu, ale w Krakowie są wyższe. W Poznaniu skorygowane ceny ofertowe okazały się niższe od transakcyjnych.

Katarzyna Siwek
Home Broker

W materiale wykorzystano publikację Radosława Trojanka „Wahania cen na rynku mieszkaniowym”, Wydawnictwo AE w Poznaniu