Wpłaciłeś pieniądze na mieszkanie i musisz zrezygnować? Walcz o zwrot

Home Broker sprawdził co może się stać, gdy po podpisaniu umowy z deweloperem, nabywca będzie musiał zrezygnować z nabycia lokalu. Polityka deweloperów w tym zakresie różni się.

Zwrot bez kar umownych

Najbardziej liberalne podejście to takie, w którym deweloper zwraca klientowi całość wpłaconych środków, gdy ten wycofuje się z zawartej umowy bez podania przyczyny. Taką politykę deklaruje Warsaw Trust Development. Przedstawiciele firmy zapewniają, że nie ma znaczenia czy do odstąpienia doszło stosunkowo szybko po podpisaniu umowy, czyli na przykład na wczesnym etapie budowy, czy w momencie gdy budowa była już mocno zaawansowana. To może być wabik na klienta, chociaż – jak informuje Warsaw Trust Development – firma po prostu nie ma obecnie problemu z rezygnacjami.

Nie dostaniesz kredytu – zwrócimy Ci pieniądze

Trochę bardziej rygorystycznie z punktu widzenia klienta rozwiązanie sprowadza się do tego, że rezygnacja (z winy klienta) jest dopuszczalna, ale w przypadku, gdy bank odmówi mu kredytu. Takie podejście stosują m.in. Archicom, Ataner, Bouygues Immobilier czy Ekolan. Firmy te deklarują, że w przypadku odmowy kredytu zwrócą całość wpłaconej kwoty. Wymagane jest, aby kupujący mieszkanie posiadał zaświadczenia z banku, że nie otrzymał finansowania. W przypadku Bouygues Immobilier muszą być to minimum dwa banki. Takie podejście może przyciągnąć klientów, którzy nie mają jeszcze dokładnej wiedzy na temat swojej zdolności kredytowej. Generalnie jednak lepiej wystąpić do banku o promesę udzielenia kredytu przed zawarciem umowy z deweloperem.

Kara umowna z góry ustalona

Inne rozwiązanie to zwrot części wpłaconych środków, po potrąceniu kary umownej. Takie zasady stosują Budimex Nieruchomości czy Rogowski Development. Jak podają, nie ma znaczenia powód, dla którego kupujący zrezygnuje z zakupu, wysokość wpłaconej kwoty, a także wartość mieszkania. W przypadku Rogowskiego Development kara wynosi 1000 zł, a w przypadku Budimeksu Nieruchomości 3000zł, ale pod warunkiem, że do rezygnacji doszło w ciągu 30 dni od podpisania umowy.

… lub procentowa

Za odstąpienie od umowy może także być pobierana kara o stawce procentowej. Przykładowo AW Inwest pobiera od klientów rezygnujących z zakupu 3% wpłaconej kwoty. To jednak swego rodzaju pułapka dla klienta – im większą sumę wpłaci, czyli im większe jest zaawansowanie budowy, tym wyższa będzie kara. Ronson Development natomiast standardowo pobiera za odstąpienie od umowy karę na poziomie 5% ceny nieruchomości. W przypadku dewelopera Invest Komfort pobierana jest kwota w wysokości 8% ceny nieruchomości. Nie dość więc, że same stawki są wyższe, to jeszcze liczone od wyższej postawy.

Indywidualne podejście, ale…

Wszystkie firmy podkreślają jednak, że przedstawione powyżej procedury postępowania są przykładowe, a każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. Warto też zwrócić uwagę, że w przypadku rezygnacji klient może zostać obciążony dodatkowym kosztem wynikającym np. ze zmiany aranżacji pomieszczeń w lokalu (w przypadku gdyby się nie wycofał, nie zostałaby pobrana dodatkowa opłata z tytułu zmian aranżacji).

Zaciera się różnica między zadatkiem i zaliczką

W związku z istnieniem różnym modeli wpłat i zwrotów na rynku pierwotnym, w odróżnieniu od rynku wtórnego, zaciera się granica między pojęciem zadatku i zaliczki. Teoretycznie większość deweloperów stosuje w umowach pojęcie zadatku. Ich podejście do tych kwot jest jednak różne i nie zawsze pokrywa się z kodeksową definicją. Zgodnie z kodeksem cywilnym, sprzedający nie musi zwracać zadatku kupującemu, gdy to z winy nabywcy nie doszło do transakcji. Zwrot taki byłby wymagany gdyby obie strony transakcji zawiniły lub żadna z nich nie była odpowiedzialna za niezawarcie transakcji. W przypadku natomiast niedojścia do umowy z winy dewelopera, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Zaliczka to kwota, która w razie niezawarcia umowy zostaje zwrócona nabywcy.

Zadatek to kwota, która musi zostać zwrócona kupującemu gdy do transakcji nie doszło z winy obu stron lub bez ich winy. Zwrotu w podwójnej wysokości może oczekiwać kupujący, gdy do transakcji nie doszło z winy sprzedającego. Gdyby natomiast do transakcji nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek.

Podstawą jest umowa

Decydując się na zakup nieruchomości od dewelopera trzeba mieć świadomość konsekwencji odstąpienia od umowy. Ważne jest więc, aby wynegocjować odpowiedni jej formę i klauzule zezwalające na odstąpienie. W przypadku, gdy do podpisania umowy z deweloperem dochodzi przed zbadaniem zdolności kredytowej klienta, należy zabezpieczyć się na ewentualność nieotrzymania finansowania z banku, poprzez dodanie klauzuli o możliwości odstąpienia od umowy za okazaniem stosownego zaświadczenia.

Ważna jest także zastosowana forma umowy z deweloperem. Do wyboru jest tu forma zwykła(cywilno-prawna) lub akt notarialny. W przypadku drugiej z nich deweloperzy wymagają często większej wpłaty, np. 20% wartości mieszkania. Sam akt notarialny jest lepszym zabezpieczeniem jeśli chodzi o konieczność podpisania umowy ostatecznej.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
Home Broker